伴随着新中国建立70周年即将临近，在这70年里几代人共同见证了中国工业从无到有的历程。尤其是改革开放这40年以来工业经过了高速发展，如今我国经济已经迈向后工业化时代，原先那些承担共和国工业起飞的厂房，已经成为了时代的“记忆”。而这些承载着无数人“青春”记忆的工业废旧厂房，如今也有了专业的称谓“工业遗存”。
日前，赛迪顾问携手京东方健康园区、金隅集团、开滦集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司8家机构在北京新华1949文化金融与创新产业园召开媒体发布会，会上发布了《赛迪顾问城市更新系列—2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》。白皮书主要分析中国工业遗存再利用发展现状、展示中国工业遗存再利用典型案例，预判中国工业遗存再利用发展趋势，提出中国工业遗存再利用发展建议，旨在为城市更新的规划与实施提供借鉴，为各地政府、工业企业、地产企业、文创企业，制定工业遗存再利用政策、开展工业遗存再利用合作、设计工业遗存再利用项目提供决策支撑。
当前中国正在加速城市化进程，有学者在深入研究中国城市发展后总结出当前中国城市化面临3个小趋势：第一，城市将更加去中心化，一线城市将呈现“多核”城市格局；第二，城市越来越收缩，就目前数据来看随着人口的下降，未来城市的开放性将决定城市的兴衰；第三，城市正在爆发一场“颜值革命”。
各地政府迫于环保压力以及资金压力等因素无法处理的老旧工业厂房， 在这样的趋势下或许可以重新再利用，焕发新的光彩。以北京798艺术园区为例，曾经的老旧厂房在有针对性的产业布局革新后，成为北京市的一块具有代表性的地标。而这样的案例也为各政府、园区提供了参考案例。
新场景下，工业遗存需要多维度思考
赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师王新红在会上表示，工业遗存作为城市曾经的记忆，在产业升级的大潮中，将成为城市“颜值革命”中的特色发展，“工业遗存已经由盲目拆除或过度改造的自然生长阶段，建筑价值与文化价值初获关注的认识提高阶段，进入到科学规划、分类管理、有效保护、合理利用的规划升级阶段。”
2014年，从政府发布关于《老工业厂区搬迁改造》的文件开始，工业遗存进入了一个规划升级的阶段，目前，“从中央到地方鼓励利用国家工业遗产资源的支持政策频出，城市建设已从大拆大建、拆旧建新的城市改造阶段过渡进入有机更新阶段”，王新红称，“蓬勃发展的新一代信息技术、数字创意等战略性新兴产业需要新的承载空间，老旧厂房保护利用与城市文化发展联盟等行业组织促进合作共赢，四大机遇促进工业遗存改造前景广阔。”
深度剖析 探索发展新路径
在发布会中与会代表共同认为，中国工业遗存空间资源达到30亿平方米，主要改造为工业旅游区、开放街区、产业园区三大方向。在现实操作方面，业遗存改造分为产权方改建运营、运营方承租改建、产权方与外部机构合资三大模式，其中，工业遗存产权方承担项目改造的出资与运营，利于传承企业文化与历史积淀，但缺少新兴产业资源与专业运营人才；专业公司承租空置厂房并对其进行投资改造，项目定位明确，但容易注重空间资源忽略保护原有特色；产权方与外部机构成立合资公司负责运营，项目资金较为充裕或能够导入产业内容，但大量沟通协调工作影响决策效率。
白皮书中深度剖析了七个工业遗存再利用典型案例的发展路径，其中开滦国家矿山公园定位工业旅游，年均接待游客达到8万人次；济南国际创新设计产业园定位现代设计产业，通过三方合力专业运营、市场牵引需求招商、整合资源完善平台，开园两年即吸引130家企业注册，园区入驻率达到100％；首钢冬奥广场定位以“体育+”、数字智能、文化创意为核心的都市产业，通过城市跟新助力冬奥、赛事驱动产业融合、优化环境激发活力，全力建设具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标；新华1949文化金融与创新产业园定位文化金融，园区2010年开园至今累计产值上百亿元；金隅智造工场定位智能制造创新技术与产品研发设计产业集群；郎园vintage定位传媒、影视、音乐、知识分享等文化与科技融合产业，园区2018年总产值超过100亿元；恒通商务园定位国际企业总部基地，通过依托区位精准定位、高端改造品质升级、完善生态释放价值，自上世纪90年代运营以来，园区企业全年平均年产值总和超过600亿元，逐步形成世界500强企业区域总部云集之势。
对于工业遗存的发展趋势，白皮书认为，工业遗存再利用将成为政府城市更新系统的先行工程，资产盘活将促使传统工业企业衍生出产业地产业务板块，遗存改造将成为地产企业取获空间资源的有效途径，工业遗存项目合作还将促进文创企业产业资源与空间资源的价值转换。而对项目本身而言，工业遗存改造项目将呈现主体多元化、定位精准化、功能融合化、资产证券化四大趋势。
此外，赛迪顾问也对地方政府、工业企业、地产企业、文创企业等工业遗存再利用参与方提出了发展建议，一是地方政府制定专项政策驱动工业遗存改造融入城市更新，二是工业企业大力实施开放合作激活老旧厂房存量资产，三是地产企业创新盈利模式支撑工业遗存项目自持，四是文创企业积极参与工业遗存改造开拓发展新天地。
