新空间·新业态·新路径

2019年3月26日，《赛迪顾问城市更新系列—2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》媒体发布会在北京新华1949文化金融与创新产业园召开，白皮书由赛迪顾问携手京东方健康园区、金隅集团、开滦集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司8家机构联合发布。

当前，中国经济迈向后工业化时代，城市可持续发展理念深入人心，公众历史保护意识不断增强，曾经承载工业体系发展重任的老旧厂房等工业遗存，正在转变为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文化富矿”与“特色空间”，是城市更新不可分割的有机组成部分。白皮书主要分析中国工业遗存再利用发展现状、展示中国工业遗存再利用典型案例，预判中国工业遗存再利用发展趋势，提出中国工业遗存再利用发展建议，旨在为城市更新的规划与实施提供借鉴，为各地政府、工业企业、地产企业、文创企业，制定工业遗存再利用政策、开展工业遗存再利用合作、设计工业遗存再利用项目提供决策支撑。

解析空间焕新，促进业态更新，探索路径创新

发布会上，中国印刷有限公司总经理杨军致欢迎辞。接下来，赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师王新红对白皮书的核心内容进行了详细解读。

一、新阶段

我国工业遗存已经由盲目拆除或过度改造的自然生长阶段，经过建筑价值与文化价值初获关注的认识提高阶段，进入到科学规划、分类管理、有效保护、合理利用的规划升级阶段。

二、新机遇

中央到地方鼓励利用国家工业遗产资源的支持政策频出，城市建设已从大拆大建、拆旧建新的城市改造阶段过渡进入有机更新阶段，蓬勃发展的新一代信息技术、数字创意等战略性新兴产业需要新的承载空间，老旧厂房保护利用与城市文化发展联盟等行业组织促进园区合作共赢，四大机遇促进工业遗存改造前景广阔。

三、新挑战

改造标准不完善缺乏指导实践的可操作规范，工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质用地困难，项目定位雷同存在同质化竞争，自持型改造项目投资回收周期较长，这四大挑战影响工业遗存改造项目的投资落地。

四、新方向

赛迪顾问认为，中国工业遗存空间资源达到30亿平方米，目前主要有工业旅游区、开放街区、产业园区三大改造方向。

五、新模式

工业遗存改造分为产权方改建运营、运营方承租改建、产权方与外部机构合资三大模式，其中，工业遗存产权方承担项目改造的出资与运营，利于传承企业文化与历史积淀，但缺少新兴产业资源与专业运营人才；专业公司承租空置厂房并对其进行投资改造，项目定位明确，但容易注重空间资源而忽略保护原有特色；产权方与外部机构成立合资公司负责运营，项目资金较为充裕或能够导入产业内容，但大量沟通协调工作影响决策效率。

六、新路径

白皮书深度剖析了七个工业遗存再利用典型案例的发展路径。其中：开滦国家矿山公园定位工业旅游，依托独有的矿业文物、建设遗迹、人文景观三类文旅资源，通过深耕文化提升影响、对接市场丰富产品、整合资源加强传播，年均接待游客达到8万人次；济南国际创新设计产业园定位现代设计产业，通过三方合力专业运营、市场牵引需求招商、整合资源完善平台，开园两年即吸引130家企业注册，园区入驻率达到100％；首钢冬奥广场定位以“体育+”、数字智能、文化创意为核心的都市产业，通过城市更新助力冬奥、赛事驱动产业融合、优化环境激发活力，全力建设具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标；新华1949文化金融与创新产业园定位文化金融，通过市场导向随需而变、多元运营提高收益、打造品牌推广模式，园区2010年开园至今累计产值上百亿元；金隅智造工场定位智能制造创新技术与产品研发设计产业集群，通过政府引导政策支持、专业活动营造氛围、生态平台智慧赋能，一期交付3个月后出租率达到75%；郎园vintage定位传媒、影视、音乐、知识分享等文化与科技融合产业，通过瞄准客群设计产品、一手空间一手内容、数据驱动转换价值，园区2018年总产值超过100亿元；恒通商务园定位国际企业总部基地，通过依托区位精准定位、高端改造品质升级、完善生态释放价值，自20世纪90年代运营以来，园区企业年均产值超过600亿元，逐步形成世界500强企业区域总部云集之势。

七、新趋势

对参与主体而言，工业遗存再利用将成为政府城市更新系统的先行工程，工业遗存资产盘活将促使传统工业企业衍生出产业地产业务板块，工业遗存改造将成为地产企业获取空间资源的有效途径，工业遗存项目合作将促进文创企业产业资源与空间资源的价值转换；对项目本身而言，工业遗存改造项目将呈现主体多元化、定位精准化、功能融合化、资产证券化四大趋势。

八、新建议

建议地方政府制定专项政策，驱动工业遗存改造融入城市更新；建议工业企业大力实施开放合作，激活老旧厂房存量资产；建议地产企业创新盈利模式，支撑工业遗存项目自持；建议文创企业积极参与工业遗存改造，开拓发展新天地。

聚焦实践痛点，分享解决方案，凝心聚力前行

作为白皮书联合出品机构代表，中国文化产业发展集团土地房产经营部部长顾海涛、济南同天投资有限公司董事总经理陈健、北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博、首创郎园文化发展公司品牌总监铅笔、首钢建设投资有限公司项目经理包龙跃，重点就工业遗存改造过程中的园区运营、产业招商、服务升级、模式复制、智慧园区建设等实践痛点进行了诠释，并对各自的解决方案进行了经验分享。经济日报、21世纪经济报道、中国建设报、中国工业报、新浪网等20余家媒体也参加了本次发布会。