没有派系，不成江湖。

没有派系，不成江湖。

自1998年房地产市场化以来，中国房企风云20年，从早期的华南五虎，到如今的闽系六强，再到浙派、京派、渝派……地产江湖群雄竟逐，你追我赶，好不热闹。

楼市资本论今天在传统的京派房企之外，单独拎出一支——环京房企，其代表便是起家廊坊并跻身千亿阵营的华夏幸福、荣盛发展。

在这两家千亿房企之外，总部设在保定高碑店的隆基泰和，去年销售424亿，行业排名第63位，实力也不弱。楼市资本论认为，由他们领衔的环京房企，已经开山立派，自成体系，可以与粤系闽系等名门分庭抗礼。

5月13日，位于河北廊坊市广阳区的北京大兴国际机场，“空中巨无霸”A380由首都机场成功飞抵，意味着这座亚洲最大机场拉开了真机试飞序幕。再过数月，这个创造多个世界纪录、肩负京津冀协同发展重任的机场将正式投运。

在楼市资本论看来，这是京津冀协同发展再度深化的重要信号。伴随着A380一飞冲天，环京房企也将迎来不一样的飞跃机遇期。

【一】环京前传：草根创业的草莽时期

楼市资本论注意到，如果算上燕郊的福成、汇福等地方性中小房企，环京房企有一个共同特点：创始人都是乡土创业，白手起家。

这当中最年长的是李福成，1946年出生于三河市兴隆庄村，早年走街串巷卖香油，没什么文化，但是头脑灵活，喜欢琢磨事。1981年，39岁的李福成筹资1.2万元，开了个香油坊；他看见榨油剩下的麻酱渣倒了可惜，便拿来喂牛，竟然由此发家，成了远近闻名的“中国牛王”。

在完成资本积累之后，李福成又看准了燕郊这块邻近北京的宝地，转入房地产开发，成为燕郊房地产的龙头大哥。

石克荣是燕郊另一位教父级地产大亨，1957年生，比李福成小11岁，也是土生土长的三河人。1983年，他贷款8万元在三河市高楼镇办了一家小砖厂，生意相当红火；1987年又受镇党委指派，承包镇上一家即将倒闭的油脂厂，很快扭亏为盈。

三年承包期满，石按业绩可得奖金1500万元，但他分文未取，全部留给了企业。石后来接任高楼镇党委副书记、书记，1999年创建汇福粮油集团，并组建了自己的远洋船队，生意做到全世界，也为汇福切入房地产提供了雄厚的资金支持。

隆基泰和的魏少军，也是一位地地道道的农民企业家。他1963年出生，17岁高中毕业后进京扛活。从最基层的泥瓦匠做起，慢慢当上了包工头，1995年回高碑店成立隆基泰和，由建筑行业转向房地产。这时，他手下员工达到了1000多人。

耿建明比魏少军大一岁，也是从建筑业起步转入房地产的。不过，与魏相比，军人出身的耿建明，在建筑领域接受过更为系统而专业的正规训练。他高中毕业后，先是在部队当了3年基建工程兵；接着考入华北航天工业学院，专业是建筑技术经济管理；毕业后分配到廊坊市一建公司；1991年又考入天津大学，学习工程造价。

▲耿建明与合作伙伴

1995年，魏少军成立隆基泰和时，耿建明也辞职下海，在廊坊成立了荣盛实业有限公司，承揽建筑工程。他雷厉风行的军人作风和训练有素的专业技能，在创业阶段发挥了重要作用。1997年修建廊坊北排渠，是荣盛第一次承接政府工程，施工人员坚守工地，三天三夜都没合眼，耿建明本人也跳到沟里，亲手支模板。这次工程大会战，荣盛夺得第一名，给廊坊市政府留下了敢打硬仗的良好印象，为荣盛此后深耕廊坊奠定了坚实基础。

华夏幸福的王文学，在廊坊起家。他出生于河北霸州，1992年下海，开始了属于自己的商业史。

至此，环京房企群英都通过草根创业完成了资本积累，为即将到来的房地产高潮做好了准备。

【二】1998-2007：高速成长的黄金十年

在中国地产江湖上，1998年是一个重要年份，堪称房地产元年。

这一年，中国拉开房改大幕，取消了延续近半个世纪的福利分房制度，正式进入商品房时代。房企由此开启了为期十年的高速发展期。

在时代大潮的推动下，1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，顺利开发出第一个商品房项目——华夏花园。2002年年初，廊坊市政府对标苏州工业园区，邀请企业家参与固安开发，并给予政策支持。当时的固安虽然紧靠北京南大门，但还是国家级贫困县，经济总量在廊坊垫底。

华夏幸福决定放手一搏，与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议；当年6月，固安工业园区奠基，开启了华夏幸福产业新城的运营模式。2006年，固安工业园正式获批为省级开发区，GDP一跃成为廊坊下辖县第一。华夏幸福乘胜追击，2007年在大厂拿下潮白工业区，开始在环京区域复制固安模式。

▲固安工业园图

虽然同样起步廊坊，耿建明却选择了一条与华夏幸福截然不同的发展路径。他采取“走出去、请进来”的逆向布局战略，1999年在南京六合区启动旗下首个住宅项目“方州花园”，顺利打响头炮。

第二年，荣盛回师廊坊，独立开发廊坊·群星小区，实现了当年开工、当年竣工、当年销售、当年入住。此后，耿建明深耕廊坊，先后开发了锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目，确立了荣盛在廊坊地产界的领跑地位。

2007年，荣盛发展在深圳交易所成功上市，并签下香河现代产业园，开始介入华夏幸福苦心经营的产业地产。

▲荣盛发展2007年上市敲钟

当固安启动工业园建设的时候，距天安门仅30公里的燕郊，也借地利之便承接北京楼市的外溢效应，开启楼市大爆发模式。

李福成是燕郊楼市最大的得益人。他2002年成立河北福成房地产开发公司，主打北漂人群，以低成本、低价格策略迅速做大。其开发的上上城项目，容纳了近8万人口，号称“河北最高密度楼盘”，一度创下“十个月55亿元”的销售神话，在福成集团年营收中占比过半。

汇福粮油集团也在2002年涉入燕郊房地产，开发了豫国园、怡景园等楼盘，主要为解决公司员工的住房问题。2006年，石克荣尝到甜头后，正式进军房地产，先后开发了普罗旺斯汇福苑、纳丹堡、悦榕湾等地产项目，主打高端产品，在燕郊楼市独领风骚。

【三】2008-2016年：走出环京，全国布局

2008年，国际金融危机爆发，中国房地产结束了突飞猛进的狂飙十年：楼市成交量腰斩，多地发生退房潮、断供潮，房价打破了只升不降的神话，首次掉头下行，部分地区甚至跌破50%。

大浪淘沙，环京房企也在行业洗牌中开始强弱分化。面对危机冲击和行业困境，耿建明要求员工“向植物学习落叶，做适应性反应；向鸟儿学习换羽，做主动性反应”，带领荣盛发展走出廊坊大本营，沿京沪走廊开始全国布局。2010年，荣盛首次跨入房地产百亿俱乐部，旗下项目遍及8省市，年产值30亿元、竣工面积300万平方米。

2014年，楼市再次陷入周期性低谷，荣盛另辟蹊径，先后在湖北神农架林区、黄山太平湖风景区等地开发旅游地产项目。2016年，河北首届旅游产业发展大会在野三坡风景区开幕，荣盛的月亮湾康养小镇惊艳亮相，标志其主打大健康的旅游地产已经成熟。至此，荣盛环京已落子布局河北沧州、石家庄、邯郸、唐山等十余城，大健康也成为支撑公司发展的另一张王牌。

▲月亮湾康养小镇

在这期间，华夏幸福也完成了环京布局。

先是在2009-2012年，华夏幸福提出了“一个北京城，四个孔雀城”的口号，在环京50公里圈内，先后布局了永定河孔雀城、潮白河孔雀城、 大运河孔雀城和八达岭孔雀城，成为公司销售收入的主要来源。

接下来的2013-2016年，华夏幸福将业务布局向京津冀扩展，并积极布局环上海、环南京等热点地区。到2017年，华夏幸福布局了京津冀、环南京、环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、和沈阳等7个区域。其中，京津冀区域占比最大，无论投资总额还是建筑面积，占比均逾85%。

偏处环京一隅的燕郊房企，则在这十年里逐渐式微。

应该说，2008年危机过后，燕郊房价因北京限购而飞速上涨。福成相继推出上上城、青年城、福成公寓等神盘，多个项目从房价4000元起步，一路卖到了40000元。不过，在燕郊这个环京热点，楼市几乎被福成、汇福、燕达等几家本土房企所垄断，只有天洋控股、港中旅等少数几家外来房企站住脚根，开发的项目如天洋城、海泉湾等，屈指可数。

在房价飞涨的这几年里，燕郊地价的上涨却相当克制，2013年成交的楼面价约每平米 500元，到2018年也只上升到2300元左右，与房价形成巨大落差，也使燕郊的地产江湖暗流涌动。

2014年，时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务，将福成股份交给儿子李高生接管。此后，福成房地产逐渐淡出人们的视线。2018年，72岁的李福成重出江湖，今年初以2.52亿元拿下燕郊三块住宅用地，总面积达80亩。显然，李福成寄望借房地产实现新的突破，带领公司走出低谷。

在燕郊房企集中精力于本土作战时，隆基泰和2012年开始战略布局华北十城，先后在涿州、满城、雄县等地打造城市商业地标性建筑和一站式购物广场，有效分散了经营风险。2015年，隆基泰和成功登陆香港资本市场，给企业提供了充足的发展后劲，持续保持良好发展势头。

【四】雄安开发+区域限购：环京开启都市圈时代

2017年4月1日，雄安新区横空出世，成为环京房企又一个命运转折点。华夏幸福、荣盛发展和隆基泰和，均作为雄安概念股被市场热捧，身价大增。

4月15日，雄安新区宣布严禁大规模开发房地产，对新区内有关土地、房地产开发等项目，将逐一摸底调查，分门别类，集中清理，依法整治。不过，这对环京房企影响并不大，比如，隆基泰和在雄安新区边缘的白沟新城，2018年有多个项目开盘，市场反应良好。而被外界称为“河北王”的荣盛，至2016年时虽然拿地近千万平方米，遍布怀来、唐山、沧州、邯郸、石家庄、廊坊、霸州等地，却避开了雄安新区。

去年，荣盛发展的业务版图进一步扩至全国50余城，基本形成“两横、两纵、三集群”的项目布局：“两横”指长江经济带及陇海铁路沿线，“两纵”为京沪、京广铁路沿线，“三集群”是指京津冀、长三角和珠三角三大城市群。

此时的荣盛，经过多年发展，已经进入行业第一梯队。年报显示，截至2018年末，荣盛发展总土储3614万平方米，其中河北占35%，环京一共布局了五个产业园区，可以满足未来三年的开发需求。

继雄安开发之后，环京房企又面临环京区域大面积限购的挑战。2017年6月，廊坊市政府出台3年社保的限购政策，新房首付提高到30%，限购区域包括廊坊主城区、北三县和固安、永清、霸州、文安等地，都是环京房企的深耕区域。

在这一轮史上最严调控下，中国楼市去年迎来历史性拐点，步入都市圈时代的同时迎来行业下半场。环京区域携京津冀融合发展之利，已经纳入首都都市圈，成为全国最有活力、竞争也最为激烈的主战场。过去一二十年，环京房企风云变幻，小有所成；未来一二十年，还将有更多高光时刻。

在新一轮逐鹿中，谁将成为疆场王者？楼市资本论认为，经过20多年韬光养晦、低调崛起的荣盛发展最有可能。性格决定命运，一家企业的命运往往与掌舵者最为相关。军人出身的耿建明，从创业之初，立着“实业报国”的雄心，在疯狂逐利的地产爆发期中，守着底线不慌不忙、悄无声息地前行，成为环京房企最大黑马和“隐形王者”。

与其他环京房企大佬不同，耿建明来自南京，以更细腻的建筑审美和设计要求冲入华北楼市，斩获更多对居住质量需求更高的客群。也正是基于这样的基因，荣盛在华北房企中有先见之明地提出，发力康养文旅，这是对于即将到来的旺盛需求的预判，足见其着眼未来、布局长远的野心。

长久来看，福成等环京房企虽有得天独厚环境加持，但因战略布局的广度和体量所限，距离理想发展目标，仍有较长的路要走。

华夏幸福牵手平安之后，正在走向全国市场的深度发展阶段，坐北望南，以北京、深圳双总部形式协同办公，再图大计，未来大有可期。

荣盛发展，则在完善环京布局的同时，也向全国市场不断突围和扩张，延续稳健步伐和看似质朴无奇实则“内力雄浑，自成一格”的功法，将成为新一轮环京房企的龙头代表。