花旗银行不断研究科技领域具有发展潜力的技术、产品和商业模式，尽管这些创新当前对企业和社会影响不大，但将来会产生重要的价值，值得引发各界高度关注。2018年12月，花旗银行发布了《值得思考的十大颠覆性创新》。报告审视了各个领域的一些前沿概念和技术应用实践，提出了未来可能对市场造成颠覆性影响的十项技术和应用，包括全固态电池、抗衰老药物、自动驾驶网络、大数据和医疗保健、动态频谱接入、电子竞技、5G技术、浮动海上风电场、房地产市场新交易模式和智能语音激活助手。赛迪智库政策法规研究所对该报告进行了编译，期望对我国有关部门有所帮助。

科技作家凯文•凯利热内：“未来将首先发生得非常缓慢，随后便可一蹴而就。”随着时间缓慢出现的大规模变化很容易被忽视，但实际上在一个快速创新的世界中，缓慢的变化往往可带来最多的变革。通过研究此类缓慢的变化，可以对社会发展产生极高的正面影响。因此，在聚焦当前新事物的同时，还应当关注即将出现和未来可能出现的新事物。

房地产市场新交易模式

（一）房地产市场新交易模式的类型

在传统的房地产经纪模式下，卖方往往需要自己担负主要职责，如负责房屋的对外展示、承担交易细节不明晰的情况等。虽然此类活动常常与房地产经纪人共同行使，但后者无需承担主要风险，还能从卖方那里获得约5%的佣金。当前，越来越多欧洲和美国的金融科技公司正在部署模型来取代这种传统的房地产经纪模式。许多新业务正在执行旨在加快买卖双方交易时间表的模式，同时降低包括财务和情感在内的整体交易成本。目前，新模式主要有三种：

一是即时优惠（“I-Buyer”模型）。一些公共和私人公司正在部署商业战略，接触有意的卖家，使其以折扣价格出售房屋。该折扣看上去类似于经纪佣金，卖家可能未获得更多收入，但可以使交易时间从几个月缩短至几个星期，提高了卖家单位时间的收入。该公司拥有该物业的所有权，有权进行维修，并通过各种潜在渠道销售房屋。二是以客户为导向的垂直整合。这是一种公司识别潜在买家并与其合作购买房屋的策略。这与经纪人模型非常相似，但在这种情况下，公司可针对所选择的房屋提供现金要约并在最终所有者安排融资的同时交付房产。增值内容是可以接受现金优惠，潜在买家可以避免竞购战。三是固定经纪人费用。这种策略下，仅可收取固定费用而不是百分比佣金。参与此战略的公司可以利用数据的民主化并利用技术平台来帮助提高其经纪人网络的效率。

（二）新交易模式的运行机制

报告中以“I-Buyer”模型为例，阐述了房地产市场新交易模式运行机制。在使用代理的传统房屋销售模型中，卖方雇用代理商，该代理商负责营销房屋并吸引买家，这个过程通常需要2至3个月。收到要约后，卖方通常必须等待借款人完成其融资才能开始结算流程。在此过程结束时，卖方会将3%至6%的销售收入作为佣金支付给房地产经纪人。

而I-Buyer模型是从基于代理的咨询系统到基于经销商的系统的过渡，其中的补偿将来自买卖差价而非佣金。具体而言，I-Buyer公司将评估房产的价值，并提供以折扣价从卖方购买房屋的投标。随后，I-Buyer公司将重新拥有该房产，并试图转售全部价值，进而将折扣购买价格与全价值转售价格之间的差额作为收入。

I-Buyer模型中对房屋卖家的价值主张能够在短暂而明确的时间线上移动，从而可以消除压力等待的游戏以及展示和开放房屋的不便。此外，通过使用先进的分析技术进行估值，同时结合用于融资的拎包入住型空置房屋的状态，I-Buyer公司认为折扣金额可能与传统的佣金金额相当。换句话说，卖方可以在几周内出售他或她的房屋，其预期净收益将与传统的数月过程相同。

对于买家而言，房屋的空置状态可允许灵活的入住日期。此外，许多I-Buyer公司能够提供核心基础设施的试用期和保修，从而让买家高枕无忧。从长远来看，我们预计I-Buyer公司也将建立抵押贷款发起业务。由于I-Buyer公司在收购过程中已经进行了所有权搜索和评估，因此可这一项冗余内容从贷款流程中删除，从而能够降低成本和交房时间。

（三）采用新交易模式的障碍

首先，购买、搬运、维修和出售房屋需要大量资金。其次，该模式还要求特定住房市场中具有合理数量的流动性，以确保确定可靠的房价水平。该流动性不仅仅是地理位置，也会因价格而不同。由于流动性可能较低，该模式可能不适用于特定区域的最高和最低价格点。不过也存在传统的经纪人模型与这些流动性提供者共存，并在价格尾部运作的情况。

此外，美国人口统计数据的变化也可能成为一种风险。随着“婴儿潮一代” 通过购买较小的房屋或转向租房的方式来简化其生活状况，房屋价格可能会出现疲软。如果“千禧一代” 不愿意或无法购买这些房屋，则房价可能会再次纠正。最后，仍需要区域专家来检查和核实财产定价，以防止出现损失。