本文要点

01.产业空间

02.工业遗存

03.园区迭代

04.特色小镇

05.地产多元化

06.城市群红利

07.城投转型

08.资产证券化

09.差别化用地

10.城市更新

2019年，产业地产已从作为诸多企业拿地利器的“工具阶段”，过渡到组织实体化、业务产品化的“生意阶段”，行业探讨热点也从“做不做”的评判逻辑转向“怎么做”的操盘逻辑。作为产业地产的洞察者、见证者与参与者，赛迪顾问产业地产研究中心回顾2019年产业地产十大“关键词”，意在与业内同仁一道，积蓄力量、更好前行。

产业空间

2019年5月，《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》发布，要求建立国土空间规划体系、实现“多规合一”与“一张蓝图干到底”。以国土空间为基础，赛迪顾问摒弃土地的“地产属性”，深挖土地的“产业属性”，首提“产业空间”概念，即涵盖联合办公、孵化器、写字楼、景区、园区、小镇、新城等一切具有产业内容和产业服务的载体，视域从“土地资产化”扩宽到“空间价值化”，旨在启迪参与主体关注：“去地产”逻辑下，由增量开发与存量盘活共同构筑的万亿级“空间运营”蓝海市场。

工业遗存

2019年9月底，国家首批城区老工业区搬迁改造试点新首钢园区（新首钢高端产业综合服务区）对外开放。在政府引导政策不断完善与新兴产业蓬勃发展的双重驱动下，老旧厂房等工业遗存开始转变为再利用价值可观的“文化富矿”与“特色空间”。工业企业、地产企业、文创企业等开发主体，依托文化IP独特、主题定位鲜明、建筑产品新颖、产业生态完善等关键要素，打造了一批工业遗存改造为工业旅游区、开放街区、产业园区的成功案例，项目入市后租金水平明显高于周边竞品，有力保障了工业遗存再利用投资步入良性循环。

园区迭代

截至2019年底，我国共有219家国家级经开区，地区生产总值、财政收入均占全国10%左右。2019年5月，《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》发布，提出“提高全要素生产率，促进产业升级，拓展发展新空间”。身兼带动地区经济发展重任的国家级经开区，开启园区迭代行动，通过产品迭代、平台迭代、服务迭代、生态迭代等一系列组合拳，完成产业升级要求、追求园区亩均效益提升。在此过程中，产业地产企业已在园区股权投资、特色产业园开发方面寻求到大量机会。

特色小镇

距第一批中国特色小镇名单公布已过去3年，《国家发展改革委办公厅关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》的发布，标志着特色小镇“规范纠偏”基本完成，并逐步进入“典型引路”的新阶段。2019年4月，国家发展改革委规划司主办的2019年全国特色小镇现场经验交流会在浙江省德清地理信息小镇召开，推广了“第一轮全国特色小镇典型经验”，包括在新兴产业集聚发展新引擎上、在探索传统产业转型升级新路径上、在开拓农业转移人口市民化新空间上、在构筑城乡融合发展新支点上、在搭建传统文化传承保护新平台上等五方面的经验。从底层逻辑上，产业是成功特色小镇的基底，是带来人口流量、带动设施完善、带活区域发展的动力牵引。除此之外，社会投资主体的市场化运作是特色小镇进一步推广复制的重要基础。

地产多元化

截止到2019年，我国已有龙湖、万科、保利等超过20家房企改名，反映出房地产开发商从“单一开发”模式向多元化业务方向升级的强烈意愿。我国房地产企业多元化举措主要集中在四个方面，一是搭建长租公寓、养老公寓、特色小镇等新的产品体系或跨界投资汽车、电商、家居等科技板块；二是在融资环境趋紧情况下，具有轻资产和逆周期属性的物业公司拆分上市；三是以智慧社区与智慧商业为应用场景，与互联网企业合作数字化业务；四是通过收并购切入多元化业务，快速实现规模扩张。

城市群红利

2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，不到10个月后，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出台，中国城市群发展进入集中发力阶段，城市群建设过程中的产业外溢成为产业地产发展红利。我国东部城市群仍然走在产业升级发展前端，未来发展重点在战略性新兴产业和交通运输、金融、信息等生产性服务业，东部沿海产业升级后将原有传统制造类、劳动密集类产业转移至中西部和大城市周边小城镇，从而激发不同类型产业地产需求。

城投转型

城投公司在诞生之际，就被定义为具有独立法人资格的经济实体，但从实际发展情况来看，大多数城投公司核心业务缺乏、偿债能力严重不足，企业运营常常依赖借新还旧来维持，最终导致偿债风险不断加剧，城投公司已走到转型发展的十字路口。2019年，中央政府对地方政府债务的管理从规范地方政府举债进一步转向支持地方政府化解债务，并释放了政策红利，进一步驱动城投公司开启“转型元年”。《2019年政府工作报告》提出：“今年拟安排地方政府专项债券2.15万亿元，比去年增加8000亿元，为重点项目建设提供资金支持，也为更好防范化解地方政府债务风险创造条件”。在此过程中，城投公司可与专业园区开发运营商联合，共同争取“产业园区”项目进入重点项目名单，并在参与重点项目建设过程中，积极探索向产业园区运营商转型。

资产证券化

从土地一级开发到园区持有运营，全过程均为重资产资金沉淀，如何“化重为轻”解决资产退出路径是园区开发平台，尤其是政府平台公司的一个巨大的难题。REITs无疑是最优选择，但时至今日，国内REITs仍面临基础设施类资产转让限制、发行定价难等问题。2019年，在REITs还差临门一脚的时点上，我们从种种迹象上看到园区资产证券化的春天正在蓬勃到来。6月21日，“招商创融-湖北科投光谷软件园资产支持专项计划”发行成功。6月24日，“重庆高新区开发投资集团有限公司2019年度第一期资产支持票据”发行。以上二者，分别是全国首单成功发行的国家级高新区CMBS和CMBN项目。

差别化用地

随着我国土地使用制度改革的深化与土地市场的发育,土地资产的价值越来越显化,土地的配置与利用在市场机制的引导下逐步走向优化与高效。2019年4月，《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》发布，结合北京、上海、天津、广州、成都等城市先期出台的用地政策来看，越来越多的城市在土地的利用方式上，改变了以往产业用地需一次性交纳高额费用的形式，为鼓励创新创业及各类新产业需要，可采用差别化用地方式，各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。

城市更新

中国社科院《社会蓝皮书：2020年中国社会形势分析与预测》显示，2019年中国城镇化水平跨过60%门槛，城市建设从此也由大拆大建迈入存量更新时代。集盘活存量土地、提升空间品质、“腾笼换鸟”产业、吸引人才流量四大目的于一身的城市片区改造项目，成为产业地产商参与城市更新建设的主战场。在政府端，深圳在2015年设立市级城市更新局，成都在2019年3月设立区级公园城市建设和城市更新局，统筹推进城市更新工作。在企业端，华润、碧桂园、保利等企业纷纷顺势设立城市更新相关部门，牵头推进城市更新业务。产业地产商承接大规模集中作战式城市更新项目，需要为政府提供居民安置、产业升级、科技创新、经济发展、形象提升等一揽子解决方案，背后需要强大的建设统筹能力、产业服务能力、城市服务能力、资金运作能力做支撑。